地产行业:部分城市的销量出现环比回落
4月份，重点城市楼市依然延续了3月份的火爆行情。京、津、沪、深等十二城市的商品房销售情况呈如下特点——1、销量同比增幅仍然巨大，多数城市依然保持了三位数的同比增幅，但环比则出现分化，天津、深圳、武汉、长沙、西安出现环比回落，其余七个城市单月销量则创下近一两年来的新高；2、多数城市前4个月累计销量已超08全年水平的一半，南京、杭州、西安分别超08全年的58%、55%和59%，天津、深圳、武汉、长沙、成都则超08全年的60%以上；3、库存去化形势喜人，京、深等一线城市可售量正步入下降通道，均比去年高峰时期有25%左右的回落幅度；4、随着销量回暖，一线城市房价已经止跌企稳、略有上扬。 我们认为，*策松动是此次楼市回暖的主要推动力，从1季度的投资数据看，销量回暖仍未能完全提振开发商对后市的信心，投资衰退仍是当前宏观经济的最大隐忧，为缓解可能出现的投资负增长对“保八”目标的负面影响，我们预计未来一段时间，房地产*策总体仍将偏“暖”，4月15日，温总理主持召开国务院常务会议，要求稳定居民住房等大宗消费，29日又出台了“下调商品住房项目资本金比率”的重大利好，均清晰地表明了未来*策仍将以松动、扶持为主基调。 对后市展望：从销量来看，我们认为今年3、4月份的井喷行情是不可持续的，如果按这样的量走下去的话，大部分城市09年的销量将会创下历史新高，但今年的宏观经济形势不太能支撑这种结果，因此，我认为往后各月的销量出现环比回落的概率很大，但在仍然偏暖的*策面以及比08年4季度有明显改善的宏观经济基本面支撑下，销量仍会保持在一个相对较好的水平，并且同比增长不会有悬念；价格方面，一季度销量上升已使开发商现金流明显改善，而08年的战略收缩也使其09年的资金压力较轻，降价“甩货”将不会再成为常态，因此价格目前应已止跌回稳，往后几个月房价或会出现因供应结构差异及开发商随行就市调价造成的窄幅波动，但不会暴涨，理由：一、我们从当前房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎，这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎；二、中央不允许，这既不符合经济大局，也将阻碍和谐社会构建，如果一旦出现房价暴涨的苗头，势必会出台严厉的调控*策予以扑灭，宽松*策能促使楼市销量转暖，严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋——“07年‘927房贷新*’出台，房屋销量应声而落”就是最好的明证。 各地四月份销售情况—— 华北地区 北京：4月份，住宅期房上签约量延续了去年11月以来的同比大幅攀升势头，签约14977套，同比增长207%，环比增长19%，单月销量创下06年5月份以来新高，月累计销量达到了08年全年销量的47%。库存去化形势喜人，截止至4月30日，住宅期房可售量从08年11月末的11.38万套下降至目前的87276套，同比增长5.8%，环比减少7.9%。 天津：销量延续2月份以来的同比上升势头，新建商品住宅成交10086套，同比增长124%，环比回落14.4%，月累计销量达到了08年全年销量的66%。均价为6708元/平方米，同比下跌4.3%，环比上涨2.2%。 长三角地区 上海：销量延续了2月份以来的上升势头，商品房预售23554套，同比增长92%，环比增长3.6%，单月销量创下07年10月份以来新高，月累计销量达到了08年全年销量的42%。库存去化形势喜人，截止至4月30日，一手商品住宅可售量从08年11月末的64799万套下降至目前的50386套，同比增长23.7%，环比减少12.2%。南京：成交畅旺，销量延续了2月份以来的同比上升势头，一手商品住宅成交8513套，同比增长141%，环比增长11%，单月销量创下07年9月份以来新高，月累计销量已达到07年全年销量的46%，达到08年全年销量的58%。 杭州：销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房销量6268套，同比增长197%，环比增长31%，单月销量创下07年7月份以来新高，月累计销量达到了08年全年销量的55%；均价12960元/平方米，同比下跌14%，环比上涨15%。 华南 深圳：一、二手商品房成交量均在高位运行，行情火爆。一手商品房成交7694套，同比增长178%，环比下降9.6%，月累计销量已达到07年全年销量的71%，达到08年全年销量的64%；均价为12330元/平方米，同比下跌0.4%，环比上涨11%；二手商品住宅成交13477套，环比增长22%。截止至4月30日，一手商品房可售量已从08年11月份最高峰的66031套回落至目前的47652套，同比增长11.3%，环比减少1%，正步入下行通道。 中部城市 武汉：4月份一手商品房成交11694套，同比增长277%，环比减少3%，月累计销量已达到08年全年销量的63%。 合肥：实现商品房销售备案面积101.8万平方米，同比增长26.3%，环比增长9.6%；商品房成交均价4254元/平方米，同比上涨6%，环比下跌2.5%。 长沙：销量延续了2月份以来的火爆行情，一手商品住宅成交11268套，同比增长148%，环比减少24%，月累计销量已达到08年全年销量的64%。 西部城市 昆明：一手商品房成交4128套，环比增长32%，单月销量创下08年7月以来的新高；销售均价为5226元/平方米，环比下跌7.5%。 成都：销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房成交14066套，同比增长51%，环比增长11%，单月销量创下07年6月以来的新高，月累计销量已达到08年全年销量的61%。 西安：销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房成交5988套，同比增长107%，环比回落14%，月累计销量已达到08年全年销量的59%；销售均价为4752元/平方米，同比下跌0.4%，环比下跌1.6%；截止至4月30日，商品房可售量为12.34万套，同比增长35%，环比减少1.2%，正步入下降通道。
